2. 2. Pro přepsání nemovitosti na jinou osobu je třeba mít sepsanou vkladovou listinu (např. darovací, kupní či jinou smlouvu). K sepsání příslušné smlouvy doporučujeme využít služeb advokáta nebo notáře. Podpisy na této listině musí být úředně ověřeny. Následně je podle vkladové listiny nutné vyplnit formulář „Návrh na vklad“. Výstupem bude vyplněný formulář v PDF formátu, který se vytiskne a podepíše jej navrhovatel, resp. navrhovatelé v závislosti na tom, zda navrhovatelem budou všichni účastníci řízení nebo pouze některý z nich. Formulář „Návrh na vklad“ se spolu s originálem nebo ověřenou kopií vkladové listiny (s ověřenými podpisy) následně podá na příslušné katastrální pracoviště. Správní poplatek činí 2000 Kč a lze jej uhradit např. kartou při podání návrhu. V případě, že budete chtít podat návrh na vklad elektronicky, lze to pouze za předpokladu, pokud existuje v elektronické podobě i vkladová listina. Je tedy třeba provést konverzi vkladové listiny z listinné do elektronické podoby.
Nejen prodej a nebo koupě nemovitosti, ale také její získání darem a nebo dědictvím, zahrnují nezbytné úřední procesy, bez kterých se neobejdeme.
První úvaha, kterou bychom se při prodeji či koupi nemovitosti měli začít zabývat, je využití služeb realitní kanceláře. Ano, bude to něco stát, ale realitní kancelář pomůže s prezentací prodávané nemovitosti a hledáním kupce, zajistí také veškerý právní servis, čímž zamezí jakýmkoli možným nekalým praktikám (výhodné pro prodávající i kupující, tedy pokud se nechtějí nekalých praktik dopouštět). Realitní kancelář navíc pomůže i s neobvyklými situacemi, například s prodejem nemovitosti zatížené hypotékou, prodejem majetku, pokud jste v rozvodovém řízení apod. Právě v realitní kanceláři vám také poradí s reálnou tržní hodnotou konkrétní nemovitosti, což bývá často problém a lidé jsou vystavováni kvůli majetku různým nátlakům a podvodným praktikám. To například zazvoní příbuzný, řekne, že má kupce na parcelu, ten navrhne kupní cenu například jako jen část reálné tržní ceny a následuje nátlak a vydírání, pokud se „prodejce“, který vlastně o prodeji neuvažoval, začne takzvaně „cukat“.
Pokud přesto nechcete využít právě služeb realitní kanceláře, je třeba vědět, co dělat a jak správně postupovat. A minimálně budete potřebovat právníka (advokáta či notáře).
Důvodů pro změnu majitele nemovitosti je mnoho - prodej a koupě, darování, dědictví, rozvod apod. A vždy je třeba znát všechny důležité informace, abyste se vyvarovali jakéhokoli nepříjemného překvapení. Přitom si lze dnes většinu potřebných údajů zjistit online přes internet, resp. pomocí webu katastru nemovitostí. Zde si ověříte vlastníky, zkontrolujete související pozemky, podíly na společných částech nemovitosti (témž musí být součástí přepisu nemovitosti), věcná břemena, zástavní práva a také případné exekuce. Nezbytná je samozřejmě také fyzická kontrola nemovitosti a odhalení případných skrytých vad.
Sepsání a podpis smlouvy o převodu nemovitosti je první klíčovou fází samotné změny vlastníka. Následuje převod finančních prostředků a zápis do katastru nemovitostí. V případě smlouvy vám nedoporučujeme se spoléhat na vzory stažené z internetu. Každý převod nemovitosti má totiž svá specifika, smlouva by proto měla být vždy vyhotovena na míru. Pokud tedy nevyužijete služeb realitní kanceláře, je třeba se alespoň obrátit na právníka (advokáta), případně notáře, který zajistí i notářskou úschovu finančních prostředků. Sice to bude stát nějakou tu tisícovku, ale takto investované finance se opravdu vyplatí.
V případě prodeje a koupě nemovitosti je samozřejmostí po podpisu smlouvy uhrazení smluvní částky. K platbě musí dojít zásadně před zápisem do katastru nemovitostí, tedy ještě před skutečným převodem nemovitosti. Je proto vhodné se dohodnout na takzvané advokátní či notářské úschově finančních prostředků do doby, než dojde k zápisu do katastru. Kupující tedy pošle smluvenou částku na účet nezávislé třetí strany (advokáta či notáře). Teprve až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví uvolní třetí strana tuto částku prodávajícímu. Pokud pak k přepisu z jakéhokoli důvodu nedojde, získá kupující své finanční prostředky zpět. Úschovou finančních prostředků jsou tak dokonale chráněny obě smluvní strany! A pozor - ochranná lhůta je při zápisu do katastru nemovitostí 20 dnů (ochranná lhůta vznikla především proto, aby se zabránilo ilegálním změnám na nemovitostech: převod nemovitosti, zápis věcných břemen, zatížení nemovitosti zástavou atd.).
Katastrální úřad tedy přesně po uplynutí lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout rozhodne, že se vklad povoluje, pokud jsou podmínky pro povolení vkladu splněny.
Tento návrh provede buďto pověřený advokát či notář, obě smluvní strany společně a nebo jen jedna pověřená smluvní strana (kupující nebo prodávající). Návrh se podává vyplněním příslušného formuláře na zápis do katastru nemovitostí, který je k dispozici i v online aplikaci katastru. Tato aplikace vám velmi usnadní práci, jelikož si sama načte všechny potřebné údaje z katastru nemovitostí. Vám tak bude pouze stačit znát název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran. K návrhu je potřeba přiložit jednu kopii kupní, případně darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy a kolek v hodnotě 2000 Kč. Vše poté odešlete poštou doporučeně a nebo osobně na místně příslušný katastrální úřad. Podání žádosti je též možné učinit i elektronicky prostřednictvím datové schránky, což dnes katastrální úřady dokonce preferují! Pokud nebude v žádosti žádná chyba či nedostatek, katastrální úřad vám doručí rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí do 30 dní. Až po samotném vkladu do katastru je převod nemovitosti úplný, novým majitelem se stává kupující (do té doby drží veškerá vlastnická práva prodávající, resp. 5. Krokem 4. ale vše nekončí, ještě jsou zde totiž „daně“.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla 26. září 2020 zrušena. Pokud jste prodávající, daním se nevyhnete. Jelikož prodej nemovitosti představuje příjem prodávajícího, je potřebné ho vykázat v daňovém přiznání. V tomto případě se tento příjem daní sazbou 15 %. Existují i výjimky, kdy daň z nemovitosti jako prodávající platit nemusíte: Nemovitost vlastníte déle než 5 let, nebo déle než 10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021. V nemovitosti bydlíte více než 2 roky před prodejem. Získané finance z prodeje využijete k řešení vlastní bytové situace. Jedná se o převod členských práv k družstevnímu bytu, pokud doba mezi nabytím a převodem členských práv přesáhne 5 let. Nemovitosti je předmětem dědictví. Aktualizace: Údaje v článku se mohou měnit, protože tuto problematiku detailně řeší Zákon o daních z příjmu, který byl v poslední době novelizován. Aktuální informace sledujte zde.
Shrnutí: Převod nemovitosti vyžaduje pečlivou přípravu - od ověření vlastnictví a právních vztahů až po správně sepsanou smlouvu a zápis do katastru. Kupní či darovací smlouva musí být úředně ověřena, platba ideálně probíhá přes advokátní úschovu. Zápis do katastru trvá obvykle 20-30 dní. Daňové povinnosti se týkají především prodávajícího, s výjimkami podle délky vlastnictví a využití prostředků z prodeje.
