Český realitní trh vykazuje další výrazný posun. Panelové byty zdražují téměř o třetinu rychleji než cihlové. Nejlépe je změna vidět na konkrétních příkladech: v Praze zdražil srovnatelný byt za rok o 860 000 korun, v Plzni se prodal dráže byt před rekonstrukcí než o rok dřív zrekonstruovaný. V některých regionech, jako je Moravskoslezský kraj nebo Jihomoravský kraj, se průměrné ceny panelových a cihlových bytů přibližují na pouhá procenta. Trend je jasný: panel systematicky dohání cihlu.
Zatímco v roce 2024 stál průměrný cihlový byt 74 500 Kč za metr čtverční a panelový 57 500 Kč/m², o rok později se cihlové byty zdražily na 82 000 Kč/m² a panelové na 65 600 Kč/m². Cihla si tak připsala meziroční růst o 10,1 %, panel o 14,1 %. „Panelové byty prošly v posledních letech výraznou proměnou. Když k tomu přidáte energetické renovace, nižší vstupní cenu a dobrou dopravní dostupnost, která je pro sídliště typická, začíná být panel pro mnoho kupujících racionální volbou. Trh to reflektuje. Poptávka tam, kde jsou ceny nejnižší, roste nejrychleji. Panelové byty byly dlouho vnímané jako kompromis, dnes se ale pro velkou část trhu stávají plnohodnotnou alternativou,“ říká Michal Makoš, ředitel a spoluzakladatel Reas.cz.
Reas.cz porovnával skutečně prodané byty ve stejných lokalitách, se stejnou dispozicí a v obdobném stavu v letech 2024 a 2025: Praha 8, Kobylisy: byt 2+kk, 65 m², po rekonstrukci: v roce 2024 za 6 430 000 Kč, v roce 2025 za 7 290 000 Kč. Rozdíl: +860 000 Kč za jediný rok. Podobné byty jsou dnes v nabídce od 7,7 mil. Kč. Brno, sídliště Brno-Jih: byt 2+kk, 44 m²: ze 4 400 000 na 5 300 000 Kč, zdražení o více než 20 %, jedná se o největší skok ze sledovaných měst. Plzeň, sídliště Bolevec: byt 1+1, 41 m²: v roce 2024 po rekonstrukci za 2 800 000 Kč, v roce 2025 za 3 200 000 Kč, ale před rekonstrukcí. Kupující zaplatili více za byt v horším stavu. Ostrava, Ústí nad Labem, České Budějovice rostly pomaleji, v rozmezí 5 až 15 %, ale i tak šlo o statisíce korun navíc za jeden rok.
„Když jsme porovnávali stejné byty na stejných sídlištích, viděli jsme nárůsty v řádu stovek tisíc korun během jediného roku. V Praze se srovnatelný panelový byt zdražil o 860 tisíc korun, v Plzni zase kupující zaplatil víc za byt před rekonstrukcí než o rok dřív za zrekonstruovaný. To ukazuje, že panel už není levná varianta, ale rychle rostoucí segment trhu,“ zhodnotil analýzu Makoš.
Nejrychlejší růst cen panelových bytů zaznamenaly regiony, které dlouhodobě patří mezi ty cenově dostupnější: Moravskoslezský kraj: +19,6 % (průměrná cena 49 000 Kč/m²). Panelové byty zde tvoří přes 60 % všech prodaných bytů, suverénně nejvyšší počet prodejů v ČR. Zlínský kraj: +17,3 %. Za růstem nestojí jen domácnosti hledající dostupnější bydlení, vracejí se i investoři. Panelové byty nabízejí nižší vstupní cenu a v kombinaci s rostoucími nájmy zajímavý výnosový potenciál. „Když se investoři vracejí na trh, hledají dostupnější segmenty a lokality, kde dává nákup smysl z pohledu ceny i výnosu. Právě proto dnes vidíme vyšší aktivitu u panelových bytů a v regionech, které byly dříve mimo hlavní pozornost,“ říká Makoš.
Co to znamená pro kupující?
Kdo hledá dostupnější bydlení, zaplatí za panelový byt stále o čtvrtinu méně než za cihlový. Tento rozdíl se ale rok od roku zmenšuje. Vývoj panelových bytů zároveň zapadá do širšího obrazu roku 2025. Bytový trh v Česku výrazně ožil, prodalo se přes 54 tisíc bytů a průměrná cena dosáhla 5 milionů korun. Zároveň ale platí, že trh už neroste rovnoměrně a rozdíly mezi regiony i segmenty se dál prohlubují. „Panelové byty tak dnes nejsou okrajovým segmentem, ale jedním z nejviditelnějších ukazatelů změny trhu. Ukazují, co si lidé mohou dovolit, kam směřuje poptávka a kde se v prostředí rostoucích cen hledá nová rovnováha,“ dodává Makoš.
Mohlo vám uniknout: Byty zlevní snad jen morová rána, vtipkoval Bartoň. Na našem území vznikala v dobách především 2. poloviny 20. století panelová sídliště, která se postupně stala velmi rozšířeným druhem bydlení. V současné době je v ČR asi 1,2 miliónu bytů právě v panelových domech. Najdeme je nejen ve městech, ale často i na vesnicích, kde byla výstavba motivována například potřebou podnikových bytů pro pracovníky v blízkých zemědělských či průmyslových podnicích. Vzhledem k neustále rostoucím cenám nemovitostí se byty v cihlových domech a novostavbách stávají pro část populace cenově nedostupné. I kvůli tomu zájem o panelové byty nejen přetrvává, ale spíše roste.
„Nejčastěji obchodovanými typy panelových bytů jsou byty s dispozicí 2+kk a 3+1. Typickými kupci těchto bytů jsou mladé páry (byty 2+kk) resp. mladé rodiny s dítětem či dětmi (byty 3+1). Z dostupných dat víme, že ceny panelových bytů po rekonstrukci jsou o cca 20-35 % menší než ceny stejně velkých bytů v novostavbě či zrekonstruovaném cihlovém domě v centru města,“ doplňuje Jakub Zámiš, odborník bezplatné online kalkulačky Odhad-zdarma.cz.
„Rozdíl kromě známých faktorů (dostupnost lokality, služeb a aktuální stav na místním realitním trhu) ovlivňuje i velikost obce či města. Na cenu panelového domu má velký vliv rekonstrukce. Vzhledem k dostupnosti kvalitních podlah, obkladů, dveří, sanity či kuchyňských linek lze dosáhnout velmi zajímavého, kvalitního obytného prostoru. Velkou otázkou je, zda koupit byt po rekonstrukci či byt před rekonstrukcí, a tu si pak realizovat podle svých představ. Zde do rozhodování vstupují emoce a pokud se zájemcům nabízený zrekonstruovaný panelový byt opravdu líbí a vyhovuje jejich požadavkům z hlediska zvolených barev, materiálů a řešení samotného interiéru, pomůže to vlastnímu rozhodnutí.
„Větší panelové byty zažívají znatelné vystřízlivění. Tento segment dostává tvrdé rány ze dvou směrů najednou,“ zdůrazňuje ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Ceny totiž nejen narazily na cenový strop poptávky, navíc se v jejich vývoji odrazil fenomén ekonomické penalizace panelu, kdy potenciální zájem kupujících naráží na energetickou nehospodárnost těchto bytů. „Lidé v kombinaci s drahými energiemi extrémně řeší budoucí náklady. Když rodina vidí vysoké zálohy na teplo a obří příspěvky do fondu oprav, protože dům čeká výměna výtahů nebo zateplení, raději od nákupu couvne,“ uvádí Veverka.
Ceny velkých bytů stouply v posledních letech tak vysoko, že řada domácností volí například rodinné domy mimo město, investoři si pak nákup také rozmyslí. „Prodej většího rodinného bytu je dnes segment, kde se začíná smlouvat o ceně a majitelé musí častěji dělat ústupky,“ uvádí mluvčí Bezrealitky František Brož.
Podle dat portálu Sreality, prosincová cena metru velkého panelového bytu v Ústí nad Labem o rozměrech přes osmdesát metrů čtverečních činila necelých 42 tisíc korun za metr, do letošního května se nicméně snížila o necelých sedm tisíc korun. Obdobně zeslábly ceny těchto bytů i v Teplicích, Děčíně, Liberci či Ostravě. Jev dorazil i do největších tuzemských měst. První meziměsíční pokles cen velkých bytů v panelu po téměř roce hlásí v květnu Brno a vrcholem přešly ceny i v české metropoli.
Data za celý trh sice ukazují cenový růst, jednotlivé tržní segmenty bytů ale stíhají různá osudy. „Smysl dává lokální a segmentová korekce, vedle větších panelových bytů třeba i u bytů před rekonstrukcí a s horší energetickou náročností, horší dopravní dostupností nebo tam, kde prodávající nasadili cenu bez ohledu na stav,“ zdůrazňuje Borek Simandl.
Některé z těchto podmínek jsou přitom v posledních měsících splněny. Jak uvádí data Swiss Life Hypoindexu, hypotéky v Česku už druhým měsícem zdražily. Navíc citelně: zatímco ještě v březnu vyšla průměrná hypotéka na 4,89 procenta ročního úroku, v červnu už zájemci o vlastní bydlení platí 5,3 procenta.
Naopak nabídka bytů na trhu roste: zatímco v březnu bylo velkých panelových bytů na trhu podle dat Sreality 106, poslední údaj za květen ukazuje 133 bytů, což je nejvíce od listopadu roku 2024. Obdobně roste nabídka těchto bytů i v regionech. Experti připomínají, že perspektivně se mohou více rozevřít cenové nůžky mezi panelovými a cihlovými byty.
Michal Makoš dodává, že největší zájem o panelové byty je tradičně v Praze. Zde se v roce 2020 prodalo 3178 takovýchto bytů, letos to je již 540. Celkově rostou ceny nemovitostí v ČR již několikátý měsíc v řadě. Aktuálně činí cena za metr čtvereční bytu 50 163 Kč, což znamená druhou nejvyšší hodnotu v historii, a vzhledem k stále neutuchající poptávce po koupi a levným penězům od bank můžeme i v následujících měsících očekávat další zdražování.
Největší nárůst ceny panelových bytů zazil meziročně Plzeňský kraj. Tam stoupla cena z 29 655 Kč za m2 v roce 2020 na 40 484 Kč/m2 za první dva měsíce roku 2021, což je nárůst o více než 36,5 %. Ve srovnání cena cihlového bytu v tomto kraji zdražila meziročně jen o 12,8 %. A pozadu nezůstává ani hlavní město. V Praze stoupla cena panelových bytů z loňských 71 296 Kč/m2 na 82 313 Kč/m2, tedy o 15,45 %. Nejlevnější panelové byty se pak prodávají v Ústeckém kraji, i když ani ten se zdražování populárních bytů nevyhnul. V roce 2020 se zde tyto byty prodávaly za 14 299 Kč/m2, nyní zde činí aktuální průměrná cena za metr čtvereční panelového bytu 17 491 Kč.
Michal Makoš dodává: „Situace na trhu s byty nutí zájemce o koupi nemovitosti hledat další alternativy. Velkou výhodou panelových bytů je kromě jejich ceny nejčastěji také dobrá lokalita a dostupnost občanské vybavenosti. Řada panelových domů navíc prošla v uplynulých letech značnou revitalizací, takže se již nejedná o šedé nevzhledné kostky, ale o moderní bydlení splňující i náročnější požadavky.“ A zájem o panelové byty narůstá také mezi investory: „Ceny jsou nyní v Praze stále o dost níže než u cihlových bytů, nyní se jedná o rozdíl téměř 18 000 Kč na m2, takže jsou dostupnější i pro investory s nižšími rozpočty. Ti rovněž vnímají velký potenciál v jejich další rekonstrukci.“
Největší zájem o panelové byty je tradičně v Praze. Zde se v roce 2020 prodalo 3178 takovýchto bytů, letos to je již 540. Celkem se pak v České republice prodalo loni 19 957 panelových bytů a letos již 3 198. Celkově rostou ceny nemovitostí v ČR již několikátý měsíc v řadě.
Aktuálně činí cena za metr čtvereční bytu 50 163 Kč, což znamená druhou nejvyšší hodnotu v historii, a vzhledem k stále neutuchající poptávce po koupi a levným penězům od bank můžeme i v následujících měsících očekávat další zdražování.
Tabulka: vývoj cen panelových a cihlových bytů (přehled)
| Rok | Panelové byt | Cihlové byt | Meziroční změna panel | Meziroční změna cihla |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 57 500 Kč/m² | 74 500 Kč/m² | - | - |
| 2025 | 65 600 Kč/m² | 82 000 Kč/m² | +14,1 % | +10,1 % |
