Pomůcka popisuje povinnosti vlastníků budov ve vztahu ke stavební části a k zařízením techniky prostředí staveb, standardní postupy a metody monitorování technického stavu budov a jejich systematické údržby a oprav, zejména ve způsobu údržby a péče o budovy. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizemi, údržbami, opravami) a má sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jejímu majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě.
Údržba staveb je povinností každého jejího vlastníka a zahrnuje údržbu stavebních prvků, konstrukcí, technických systémů, přístrojů a součástek s cílem zachovat jejich provozuschopný stav na dobu životnosti. Jde o soustavnou činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku a předchází poruchám či odstraňují drobnější závady. Do údržby je potřeba zahrnout diagnostické, údržbové a opravárenské postupy; stavba je kapitálovou položkou a její kvalitní údržba chrání hodnotu majetku.
Diagnostika, prevence a plánování údržby
Jde o procesy aplikované na stavbu nebo funkční díl v časové etapě provozu budovy. Systémem procesů údržby vymezujeme soubor činností, jejichž výstupem je zabezpečení plného provozu stavby a jejího funkčního dílu. Termíny inspekcí a havarijní plány zajišťují včasnou údržbu a prevenci trvalého poškození. Při poklesu stavu pod úroveň přijatelnou je vyžadována oprava nebo modernizace na základě stavebně-technického průzkumu.
Průběžná dokumentace zjištění z preventivních kontrol se zakládá v evidenci správce nemovitosti, a to elektronicky či v lístkovnici. Většina kontrol je vizuálních, některé zahrnují jednoduchá měření. Předpokladem pro účinnou údržbu jsou komplexní, aktuální i historické údaje o stavu sledovaných staveb a zařízení a o provedených zásazích, které mohou být spravovány pomocí moderních CMMS systémů.
Ekonomika údržby a její vliv na životní cyklus
Údržba je významná součást provozních nákladů organizací, a často zahrnuje náklady na havárie a poruchy způsobené podceněním údržby. Cílem údržby je bezporuchová funkce majetku při co nejnižších nákladech; pro efektivní řízení je klíčové mít aktuální informace o majetku, náhradních dílech, technologických postupech a rozsahu prací. CMMS systémy umožňují komplexní správu informací o stavu a nákladech životního cyklu.
Procesy plánování a řízení údržby zahrnují přípravu, provedení a zajištění zdrojů pro údržbářské činnosti a vyžadují rámcové plány s KPI. Majitel budovy by měl znát provozní charakter zařízení a jeho účel, aby bylo možné vypracovat efektivní plán údržby a posoudit, kdy a jak má být prováděna.
Právní rámec a standardy v České republice
Povinnosti vyplývají zejména ze zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Důležitá je i orientace podle evropských nařízení a národních vyhlášek, které určují rozdílné povinnosti pro jednotlivé typy staveb a jejich užívání. Součástí je i požadavek vedení evidence o zásazích do technického a ekonomického stavu stavby a průběžné vyhodnocování provozu podle plánu údržby.
ČAS (Česká agentura pro standardizaci) a MPO (Ministerstvo průmyslu a obchodu) pracují na rozvoji BIM a digitální správy informací o stavbách. Předkládají datové standardy a minimalizují překážky pro zavedení BIM do veřejných zakázek i do správy existujících budov. BIM umožňuje spravovat data o stavbě po celý životní cyklus a zvyšovat efektivitu provozu a údržby.
BIM nejen pro novostavby, ale i existující budovy
BIM (Building Information Modeling) je komplexní proces výměny informací a správy dat o budově během jejího životního cyklu. BIM model vzniká během projektové přípravy i ve fázi provozu a užívání; pro existující budovy jde o BIMng (BIM pro správu a provoz). OpenBIM a standardy ISO zjednodušují spolupráci a umožňují sdílení dat mezi účastníky procesu.
Hlavními přínosy BIM jsou zlepšená koordinace profesí, výměna informací bez ztrát dat, možnost simulací a analýz (energetická náročnost, životní prostředí, náklady), a lepší příprava objektů na celý životní cyklus včetně údržby. OpenBIM usiluje o otevřené standardy a jednotné postupy pro snadnější komunikaci mezi investorem, projektantem, zhotovitelem a správcem budovy.
Strategie zavádění BIM a dovednosti
Přechod na BIM vyžaduje změnu procesů, zejména v předávání a sdílení dat a zavedení nových technologií. Důležité je školení a budování digitální gramotnosti; bez dostatečného vzdělání mohou být přínosy BIM omezené. Pro firmy je klíčové připravit knihovny (rodiny) pro software Revit a případně nabídnout doplňkové nástroje, jako Wavin Revit Toolbox.
V rámci zavádění BIM do existujících staveb je nutné stanovit cíle FM/BIM a pasportizovat veškerý majetek. BIM model musí být pravidelně aktualizován a udržován, aby data zůstala přesná a použitelná. Pilotní projekty ukazují, že délka a náročnost zavedení BIM do existujících budov roste s připraveností dat a s lidským faktorem.
Co to je BIM? | Úvod do informačního modelování budov
Praktické využití BIM a správy majetku
Pasportizace veškerého nemovitého majetku zahrnuje budovy, venkovní plochy a další prvky. BIM model slouží jako otevřená databáze pro návrh, realizaci, provoz a rekonstrukci, a je nutné jej pravidelně aktualizovat. Provozní a technické zásahy by měly být řízeny prostřednictvím plně integrovaného systému řízení majetku, který kombinuje BIM s CAFM/CMMS nástroji.
Často se ukazuje, že dlouhodobé ztráty vznikají z nedostatečné údržby a z avizovaných rizik provozu. Proto je důležité vypracovat konkrétní procesní listy údržby a definovat KPI pro poskytovatele služeb, přičemž klient by měl ověřovat podklady namátkově.
| Hlavní body údržby | Klíčové činnosti | Dokumentace |
|---|---|---|
| Diagnostika | Vizuální prohlídky, měření | Evidenční čísla úkonů |
| Prevence | Pravidelné prohlídky dle plánu | Záznamy o zjištěných poruchách |
| Opravy | Havarijní opravy, modernizace | Průzkum, návrh opravy |
Praktické výstupy obsahují vzorový plán údržby a související činnosti spojené s technickou správou staveb. Slouží k plánování a posuzování stavu údržby jak majiteli, tak potenciálním zájemci o koupi.