Plánujete vylepšit své bydlení nebo zahradu a nechcete obíhat úřady kvůli stavebnímu povolení? Získali jsme aktualizované informace, které bez dalších nejasností přesně stanovují, které stavby lze zařadit do kategorie takzvaných drobných staveb a co je pro to nutné dodržet. Drobné stavby představují skupinu stavebních děl a úprav, u kterých se stát rozhodl lidem maximálně zjednodušit administrativu a zcela je od formálního povolování osvobodit. Abyste mohli svůj vysněný projekt realizovat legálně bez jakéhokoliv papírování, musíte dodržet několik pravidel.
Podmínka souladu s územním plánem
Absolutně nejdůležitější podmínkou pro každou drobnou stavbu je její soulad s platným územním nebo regulačním plánem vaší obce. I když úřady nepotřebujete, nesmíte nikdy postavit něco, co obec na dané parcele nepovoluje. Stavby na zahradách navíc nesmí sloužit pro podnikání, musí souviset s bydlením a musíte vždy zachovat odstupovou vzdálenost nejméně dva metry od všech hranic sousedních pozemků.
Podsklepění a zahradní stavby
Překvapivé je, že zákon dovoluje tuto drobnou stavbu podsklepit, a to až do hloubky tří metrů. Příjemné úlevy bez nutnosti žádat o stavební povolení se vztahují rovněž na domácí koupání a celoroční pěstování rostlin. Na zastavěném pozemku rodinného domu si smíte svépomocí postavit bazén o zastavěné ploše 40 metrů čtverečních. Stejný prostorový limit platí také pro zahradní skleníky. Skleník navíc může sahat až do výšky pěti metrů. Na rozdíl od jiných zahradních staveb však skleník nesmí být vůbec podsklepený.
Ekologická pravidla a rekreační stavby
Před každým stavebním záměrem musíte pamatovat na klíčové ekologické omezení. Jedná se o takzvané pravidlo 50 procent vsakovací plochy. Tento bod zákona striktně vyžaduje, aby po finálním umístění vaší nové doplňkové zahradní stavby zůstala minimálně polovina celkové plochy pozemku rodinného domu schopná přirozeně vsakovat dešťovou vodu. Toto pravidlo zabraňuje kompletnímu zabetonování zahrad a zajišťuje zadržování vody přímo v krajině. V chatařských oblastech vám stát svobodně dovoluje postavit rekreační chatu, altán, pergolu nebo převlékárnu do velikosti 55 metrů čtverečních zastavěné plochy, přičemž do tohoto čísla se počítá i základová konstrukce. Výška takové rekreační stavby nesmí přesáhnout čtyři metry. I v těchto lokalitách pochopitelně platí pravidlo poloviny vsakovací plochy a povinný dvoumetrový odstup od sousedních parcel. Opět je nutno připomenout soulad s územním plánem, který musí být takový záměr povolovat.
Oplotění a soukromí
Při řešení soukromí a úprav terénu velice oceníte benevolentní přístup státu k běžnému ohraničení parcely. Nachází-li se vaše zahrada v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, smíte mezi pozemky bezstarostně stavět oplocení až do výšky dvou metrů.
Vnitřní úpravy a energetika
Zákonná stavební svoboda výrazně usnadňuje také údržbu domova a modernizaci interiéru. Jako drobné stavby se totiž berou i různé stavební úpravy. Bez byrokracie můžete měnit vnitřní dispozice pomocí přepříčkování bytu. Povoleno je měnit vnitřní zdravotně technické rozvody, kompletní elektroinstalaci, vzduchotechniku či systém vytápění. Aby však byla úprava naprosto legální, nesmíte nikdy zasáhnout do nosných konstrukcí stavby, nesmíte změnit vzhled budovy ani způsob jejího užívání a nesmíte ohrozit požární bezpečnost.
Energetické prvky a úspory
Zajímavou volnost nabízí legislativa v oblasti moderní udržitelné energetiky. Fotovoltaiku nebo tepelná čerpadla pro získávání čisté energie z obnovitelných zdrojů smíte instalovat volně až do celkového výkonu 50 kilowattů, pokud dodržíte instalační protipožární předpisy. Zcela běžná údržba domu, jako je výměna střešní krytiny, oprava staré fasády nebo výměna oken a podlah, je taktéž legální úkon.
Stavební řízení a ohlášky
P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. - 31. ledna 2027. (počet vstupenek je limitován). Výběr pozemku, projektová dokumentace, stavební úřad. Stavba domu není jen o cihlách, maltě a betonu. Stejně důležité je i to, co jí předchází. Této fázi, do které vstupuje několik úřadů, profesí i účastníků řízení, je nutné věnovat stejnou pozornost, jako stavebním pracím.
Stavební povolení nebo souhlas se stavbou. Jednu z těchto dvou koncovek má proces, během něhož se rozhoduje, zda svůj záměr můžete realizovat. Účelem je, aby stavba splnila vše, co vyžaduje legislativa, aby souzněla s okolím, byla vhodně napojena na inženýrské sítě a podobně.
Příjemné chvilky při kreslení skic svého budoucího bydlení. To by asi bavilo každého. Jenže smysl to má až tehdy, pokud máte pozemek. Jeho umístění, sklon a okolní zástavba totiž mají obrovský vliv na to, jak musí váš vlastní dům vypadat. „Mít pozemek u potoka nebo lesa je častý sen. Nicméně v obou případech existují ochranná pásma, v nichž se nesmí umisťovat trvalá stavba. Totéž platí pro vedení elektřiny nebo plynu. Problematické mohou být i developerské parcely. V mnoha případech jsou malé. Kupující si neuvědomí, že nelze stavět kdekoliv na pozemku.
Náš stavebník Miroslav Žůrek přesně takto postupoval. Jak bude dům vypadat, začal řešit až v okamžiku, kdy se stal majitelem pozemku ve Vacenovicích na Hodonínsku. Ten se nachází v lokalitě pro výstavbu, pro kterou si obec jako investor, nechala zpracovat územní studii. V ní je mimo jiné definován počet podlaží a koeficient zastavěnosti. Tedy parametry, které vymezují maximální rozsah a velikost stavby. Kdo a jak bude dům užívat. Přesně toto je základ pro definování toho, jak má dům vypadat. Ať už zvolíte cestu přes architekta, nebo oslovíte přímo projektanta, těmto tématům věnujte maximální pozornost.
V případě Miroslava Žůrka se tak stalo. „Přesně jsme sepsali, jaký máme denní režim, jak stolujeme, jakým koníčkům se věnujeme, kdy a kde se celá rodina scházíme. S tím souvisí i popis funkce zahrady. Zda bude jen odpočinková, nebo máme ambice i na pěstování. Druhá část zadání pak spočívá v definování základní dispozice, v tomto případě přízemní bungalov s pěti místnostmi a kuchyňským koutem, a použitými materiály. Miroslav Žůrek zvolil vápenopískové zdicí bloky Sendwix. Především s ohledem na jeho velmi nadstandardní akustické parametry. U stropů, kvůli možnosto využití podkrovních prostor, padla volba na keramické stropy. Čím konkrétnější zadání, tím lepší návrh.
TIP: Při stavbě domu je mnoho křižovatek, na kterých se nevyplatí bloudit. A jde se na stavební povolení vs. Pokud už máme pozemek a projektovou dokumentaci, můžeme vyrazit na příslušný stavební úřad. Stavební zákon definuje, že většina rodinných domů, pokud jsou skutečně určeny pro bydlení, nemusí projít stavebním řízením. Spadají do režimu stavba na ohlášku, co je jednodušší cesta než stavební řízení.
Co znamená "stavba na ohlášku"? Nahlásíte své identifikační údaje, informace o pozemku a plánované stavbě (formulář Žádosti o ohlášení stavby ke stažení zde). Připojíte závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření vlastníků technické infrastruktury, tedy především inženýrských sítí. A samozřejmě projektovou dokumentaci. Následně má úřad 30 dnů na to, aby vydal souhlas. Nový stavební zákon už pojem stavba na ohlášení nepoužívá. Do drobných staveb spadají některé přístřešky, oplocení nebo stavby s maximální plochou do 40 m2. Na tyto stavby není třeba povolení ani kolaudace. Drobnou stavbou ale nikdy není stavba určená k bydlení ani garáž. Jednoduchými stavbami jsou označovány běžné rodinné domy, rekreační objekty, garáže. U těchto staveb je potřebné povolení od stavebního úřadu. Schvalovací proces je o něco jednodušší a lze požádat o povolení ve zjednodušeném režimu. Aby stavební úřad mohl vést povolení ve zrychlém režimu je třeba splnit všechny podmínky dané zákonem. Žádost dnes podáte online jako povolení záměru ve zjednodušeném režimu přes Portál stavebníka. K žádosti přiložíte projektovou dokumentaci a ideálně i souhlasy / vyjádření sousedů (případně dalších dotčených osob).
Stavební úřad žádost projde a ověří, že jsou splněné všechny podmínky a nic nechybí. Pokud je žádost kompletní, úřad obvykle vydá rozhodnutí do 30 dnů od podání. TIP: Pokud vás k celému procesu povolování zajímají další podrobnosti, stáhněte si našeho Průvodce na cestě k bydlení. Najdete v něm vše podstatné i o souvisejících tématech. Rozdělen do sedmi sekcí. První shrnuje, co vše je potřeba zvážit před finálním rozhodnutím o podobě domu. Kromě toho obsahuje i zásady úsporných budov - od výběru lokality přes dispozici až po technologie. Druhá část upozorňuje, co si ohlídat u pozemku, třetí dává rady pro volbu konstrukčních prvků stěn, stropu a střechy. Čtvrtá kapitola se věnuje stavební dokumentaci, pátá průběhu stavby samotné. Ohláška je definována jako zjednodušený postup pro povolení stavební činnosti, která nepředstavuje riziko pro veřejnost, majetek nebo okolí prostředí. Její hlavním benefitem je rychlost. V tom se ostatně odlišuje od stavebního povolení. Proces stavebního povolení může trvat zhruba 6 až 12 měsíců, u ohlášky je to mnohem méně. Stavební povolení je nutné při stavbách určených pro bydlení a rekreaci s více než dvěma nadzemními podlažími s podkrovím a podzemním podlažím o hloubce tři metry a více. Rovněž na stavby, kdy zasahujete do nosné konstrukci bytového domu. Jedinou výjimkou jsou drobné úpravy a opravy v rámci existující stavby. Například plot, skleník, zahradní domek. Tyto drobné stavby jsou zařazeny do kategorie stavba bez stavebního povolení. Velikost stavby bez stavebního povolení činí do 25 m2 s jedním nadzemním podlažím a výškou maximálně pět metrů. Na ohlášku je možné postavit stavby pro bydlení a rekreaci, avšak pouze za předpokladu, že budou mít nejvíce jedno podzemní podlaží do hloubky tři metry, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Stavění na ohlášku zahrnuje i přístavby, nástavby, tedy stavby s jejíž pomocí se mění již stojící stavby. Ohlášení nástaveb a přístaveb předchází územní souhlas či územní řízení. V případě rodinných domů se to spojuje přímo s ohláškou. Žádost o zahájení územního řízení je třeba podat na stavebním úřadu. K ní je třeba doložit závazná stanoviska, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, dokumentaci k vaší stavbě. Závazné stanoviska se liší v závislosti od umístění stavby, nicméně často je třeba získat závazné stanovisko od hasičů. Co se týče stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, zde se vyjadřují k napojení stavby na rozvody elektřiny, vody na kanalizaci a na silnici. Pokud zjistíte, že se vaše plány řadí do kategorie ohlášení stavby, je na čase shromáždit potřebné dokumenty. Každý stavební úřad může mít jiná pravidla, ale obecně platí: projektová dokumentace, formulář o ohlášení stavby, doklad o vlastnictví pozemku, souhlas sousedů, posouzení vlivů na životní prostředí. Po získání všech potřebných dokumentů přichází na řadu stavební úřad. Úředníkovi předložíte požadovanou dokumentaci a přiložíte k ní formulář k ohlášení stavby. Poté stačit jen čekat na rozhodnutí stavebního úřadu. Prvním krokem je ověření, zda je váš záměr v souladu s územním plánem. Poté nechte projektanta nebo architekta zpracovat základní náčrt a studii stavby, kterou doložte úředníkovi na posouzení. Dále je třeba nechat si zpracovat dokumentaci pro územní rozhodnutí. S nákresem navštivte krajskou hygienickou stanici, hasičský záchranný sbor a odbor životního prostředí v dané obci. U těchto orgánů je třeba získat souhlas k stavbě, který následně doložíte stavebnímu úřadu. Je dobré zajít za vlastníky sousedních pozemků, protože jejich případný nesouhlas se stavbou by vám mohl celý proces značně zkomplikovat.
Pokud se pouštíte do rekonstrukce domu, je nutné zamyslet se, jaké úpravy plánujete provádět. Na drobné úpravy při kterých nebudete zasahovat do nosných konstrukcí, nevznikají nové obytné místnosti, nebude se měnit účel užívání stavby, nezměníte vnější vzhled budovy, nebudete potřebovat stavební povolení ani ohlášení stavby. Pokud naopak plánujete zasahovat do nosní konstrukce, změníte vnější vzhled budovy, vytvoříte další obytnou místnost nebo změníte způsob užívaní stavby (garáž změníte na autodílnu) je třeba podat ohlášení stavby. V případě, kdy nesplníte podmínky pro ohlášení stavby (nedodáte souhlasy sousedů, stavba pro rekonstrukci překročí rozměry 1 podzemního podlaží, 2 nadzemní podlaží a podkroví, je třeba zažádat o stavební povolení. Pokud rekonstruujete eternitovou střechu platí od roku 2026 specifická pravidla. Každou práci s azbestem, včetně výměny krytiny na drobné stavbě, je nutné nejméně tři dny předem ohlásit krajské hygienické stanici. Jde pouze o ohlašovací povinnost, žádné povolení se nevydává. Stavební povolení je nezbytné u staveb a stavebních úprav, které zasahují do konstrukce nosných stěn a překračují povolené podmínky drobných staveb. 40 m² samo o sobě neznamená automaticky „bez povolení“. Rozhoduje účel a charakter stavby.
Pro drobnou stavbu platí, že stavby, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavby, jsou vyjmenovány v ustanovení § 103 stavebního zákona. Dále jsou v § 104 uvedeny stavby a stavební úpravy, které vyžadují alespoň ohlášení. Stavby na povolení vyžadují stavební povolení, jelikož jsou překročeny stanovené parametry pro ohlášení. Pro realizaci stavby ale nemusíte mít vždy jen stavební povolení. Další možností je uzavření veřejnoprávní smlouvy nebo oznámení záměru s certifikátem autorizovaného inspektora. souhlas k provedení stavebního záměru a územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno, a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby, závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů nebo jiné doklady podle zvláštních právních předpisů. Stejně tak, jako pro stavební povolení i pro umístění stavby platí, že pokud není ve stavebním zákoně uvedeno, že daná stavba nevyžaduje rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas, platí skutečnost, že bude nutné nějakým způsobem stavbu umístit.