Oprava fasády byla nezbytná z důvodu postupné degradace jejích plastických prvků a nátěru. Zhoršující se stav omítky fasády a plastických prvků byl způsoben vzlínající vlhkostí do spodního parteru a nevhodně zvoleným akronátovým nátěrem při poslední obnově fasády v roce 1990. Akronát, jehož silná nepropustná vrstva uzavřela povrch omítek, vedl k jejich postupnému poškození.
Na základě provedeného průzkumu bylo shledáno poškození téměř 50 % omítkových ploch. Pro stavbu budovy byl kámen použit jako architektonický stavební článek, nikoli jako prezentační výzdobný prvek. Vyjma soklu a části parteru východní fasády jsou z kamene nároží nadokenních říms, desky kordonových říms a římsy korunní.
Vzhledem k alarmujícímu stavu povrchové úpravy fasády byl navržen nejefektivnější a nejšetrnější způsob odstranění novodobé vrstvy nepropustného polymerního nátěru (akronátu). V první fázi bylo provedeno čištění fasády od akronátového nátěru Chemickou cestou rozpouštědly, zároveň byla vzdutá a narušená místa omítkových ploch odstraněna mechanicky. V případě, kdy by odstraněním části nesoudržné omítky mohlo dojít ke ztrátě modelace, která se na fasádě neopakuje, bylo provedeno zaměření prvku, jeho dokumentace a sejmutí formy. Následně byly chybějící prvky v omítkových plochách doplněny. Chybějící modelace sochařské výzdoby ve cviklech byla provedena z románského cementu. Nahrazení celých částí bylo provedeno odlitky z románského cementu. Kamenné prvky byly v ploše doplněny umělým kamenem na hydraulické bázi a kamenickými vložkami z identického nebo podobného materiálu. Architektonické články, výdusky a drobné defekty byly doplněny románským cementem.
Ve všech fasádních plochách byly při probíhajících opravách fasád vyměněny okenní výplně (včetně vnitřních a venkovních parapetů a klempířských prvků). V podstřešním prostoru byly obnoveny okenní otvory, které byly vyplněny oválnými okny kopírujícími původní tvar. Z důvodu vysoké vlhkosti ve sklepech a ve zdivu spodního parteru budovy byla navíc prováděna sanační opatření. Vlivem asfaltových nátěrů a izolací již vlhkost přestupovala nad jejich úroveň do vodorovných konstrukcí (kleneb) a do bočních stěn. Vlhkost v klenbách zasahovala až do vzdálenosti 2 metrů od vnitřní strany zdiva. Zasažené omítky byly odstraněny a téměř v celé ploše bylo poneváno režné zdivo.
Sanační opatření byla kombinovaného charakteru a zahrnovala vložení drenážního systému podél obvodového zdiva, chemickou injektáž zdiva, instalaci prvků aktivní elektroosmózy a vybudování systému provětrávaných podlah ve sklepních prostorách. V rámci těchto opatření byly rekonstruovány původní kanalizační štoly a navazující ležatá kanalizace, které jsou vedeny pod budovou. Při výkopových pracích byly částečně odkryty pozůstatky středověkého opevnění města Brna, a proto musel být proveden archeologický výzkum. Bylo zjištěno, že budova je postavena na pozůstatcích hradeb a hradebního příkopu, do něhož byla přiváděna voda z okolních potoků, a podloží budovy je saturováno vodou.
V rámci oprav byly demontovány všechny rozvody vedené po vnějšku fasády a následně nově instalovány pod omítky případně do nově vybudovaných krytých tras. Z důvodu posílení bezpečnosti objektu byl postupně rozšiřován vnější kamerový systém tak, aby byl pokryt kompletní perimetr budovy, a byla instalována další aktivní bezpečnostní zařízení v oknech a kancelářích přízemí.
Vztah k dotazu o účtování fasády v SVJ
Podle zákona je společenství vlastníků právnickou osobou; výměna výloh, zateplení fasády a její výměna za novou nemůže představovat samostatný majetek a bude pravděpodobně technickým zhodnocením stávajícího majetku. I když se jedná o zásahy na části fasády, jedná se o zásahy na majetku ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Proto toto technické zhodnocení nemůže zvyšovat aktiva SVJ a je nutné zvolit jiný způsob účtování. PDP (přenesení daňové povinnosti) se uplatní na poskytnutí stavebních či montážních prací mezi plátci DPH a vyžaduje splnění podmínek podle § 92e ZDPH.
Technické zhodnocení vs. oprava majetku: hranice bývá tenká, a je nutné odůvodnit rozhodnutí. Technické zhodnocení pro daň z příjmů znamená rozlišení podle toho, zda náklady vznikly nad určitou hranici (obvykle 40 000 Kč) a zda jde o dokončené nástavby, rekonstrukce či modernizace; oproti tomu oprava je součástí udržování a sníží se tím základ daně podle odpisů. V případě SVJ se hranice stanoví ve vnitřní účetní směrnici, která určí, zda zásah do majetku bude technickým zhodnocením či „pouhým“ nákladem.
Specifika SVJ: výměna výloh, zateplení fasády a její výměna za novou nemůže představovat samostatný majetek. I když zásahy zahrnují jen část fasády, jde o zásahy do majetku společných částí domu, ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Proto je třeba mít vnitřní účetní směrnici k vymezení hranic technického zhodnocení a nákladů. Náklady na technické zhodnocení znamenají souhrn nákladů na dokončené zásahy do dlouhodobého majetku v daném účetním období.
Specifika u památkové péče a důkazní břemeno: nátěr fasády má být proveden v souladu se závazným stanoviskem, jinak hrozí pokuty. Důkazní břemeno v daňovém řízení je na daňovém subjektu; musí prokázat, že faktury zahrnují výdaje na opravu fasády v deklarovaném rozsahu a lokalizaci. Uplněné plnění pod PDP vyžaduje, aby se plátci dohodli a správce daně získal závazné posouzení pro určité plnění, pokud existují nejasnosti.
Co vzít v úvahu při zaúčtování fasády na krámcích SVJ
- Výměna výloh a zateplení fasády na části budovy, která je ve spoluvlastnictví, pravděpodobně představují technické zhodnocení a ne samostatný majetek SVJ.
- Pokud jde o plnění mezi plátci DPH, uplatní se režim PDP podle § 92e ZDPH a částka je zahrnuta do evidence pro účely DPH (část A.1. a B.1. kontrolního hlášení).
- Rozlišení technického zhodnocení vs. opravy má vliv na výši odpisů a základ daně z příjmů; pro správné posouzení je vhodné konzultovat závazné posouzení MF ČR/GFŘ.
- Při archeologickém průzkumu a dalších souvisejících pracích je nutné dokumentovat rozsah a lokalizaci oprav pro daňové i památkové orgány.
V praxi tedy výměna výloh a fasádních obkladů u krámků v SVJ z pohledu účetnictví spadá do technického zhodnocení společného majetku, s důsledky pro daňové odpisy a pro režim PDP v případě souvisejících plnění mezi plátci DPH. Podrobnosti je vhodné ověřit prostřednictvím závazného posouzení a interních směrnic SVJ, aby bylo zajištěno správné zaúčtování a daňová správnost.
Jak na sanaci vlhkého a zasoleného zdiva? | Salith
Instruktivní shrnutí pro malé SVJ: technické zhodnocení je zásah do stávajícího majetku, který má dopad na účetnictví a odpisy; PDP se týká plnění mezi plátci DPH a vyžaduje správné uplatnění daně, včetně možného závazného posouzení. Památkové zákony vyžadují závazná stanoviska a dodržování tektoniky fasády, v případě porušení hrozí pokuty a potíže s projednáním přestupků.
Praktický postup při dokumentaci a účtování
- Ověřit, zda zásah spadá do technického zhodnocení podle vnitřních směrnic a zda překročil hranici 40 000 Kč.
- Vést interní účetní rozlišení mezi technickým zhodnocením a opravou majetku, s jasnou lokalizací prací ve spoluvlastněných částech.
- Pokud jde o plnění mezi plátci DPH, uplatnit PDP a vést evidenci dle § 92a a 92e ZDPH; záznamy v kontrolním hlášení musí odpovídat skutečnosti.
- Dokládat závazná stanoviska památkové péče a archivovat zdroje pro případ daňového i správního řízení.
- Po dokončení prací provést kontrolu a případné doplnění formulářů pro daňové přiznání a účetní uzávěrky.